Mit dem Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Bemessung der Grundsteuer in Deutschland für verfassungswidrig erklärt. Die veraltete Datengrundlage führe zu Ungleichbehandlungen, argumentieren die Richter. Für die Finanzämter steht nun Anfang 2022 die Neubewertung von rund 36 Mio. Grundstücken bevor. Eigentümer unterliegen der Auskunftspflicht. 2025 sollen die neuen Berechnungen gelten. Es wird kräftig umverteilt. Für viele Eigentümer ist die neue Berechnung noch unklar. Gerade in Bundesländern wie Hessen, Hamburg und Niedersachsen, die einen Lagefaktor in der Neuberechnung der Grundsteuer berücksichtigen wollen, dürfte es für Handel-, Büro- und Gastrostandorte in guten und Toplagen deutlich teurer werden. So kommt auch auf Gewerbemieter manch böse Überraschung zu, warnt der Darmstädter Experte für Gewerbemiete Thomas Rupp.
Denn Gewerbemieter sind oft explizit oder durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung in ihren Mietverträgen zur anteiligen Zahlung der Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten verpflichtet. Aber das muss nicht sein, sagt Rupp. Schließlich herrscht im Gewerbemietrecht Verhandlungsfreiheit. Rupp rät Gewerbemietern deshalb in Verhandlungen die Übernahme der Grundsteuer ganz auszuschließen oder aber zu deckeln. Mehrere Gewerbemieter haben das bereits erfolgreich umgesetzt, weiß Thomas Rupp. Sein Unternehmen ADH Deutschland GmbH ist als Verwaltungsdienstleister auf Gewerbemieter spezialisiert, schöpft Marktkenntnisse aus bundesweit über 6000 betreuten Standorten. In Mietvertrags- und Nachtragsverhandlungen für seine Kunden nimmt er jetzt vermehrt die Grundsteuer ins Visier.
Die Verhandlungsspielräume sind da, sagt Thomas Rupp. „Geschäftsaufgaben, Schließungen und drohender Leerstand haben in ganz Deutschland auch 1A-Handelslagen erreicht und ein Abwärtsentwicklung der Gewerbemietpreise eingeläutet.“ Über Jahrzehnte kannte die Entwicklung der Gewerbemieten vielerorts nur eine Richtung, jetzt sei Zeit für gezielte Korrekturen. Für Vermieter gelte es nun, Mietern mit langfristigem Potential den Erhalt des Standortes zu ermöglichen und die Revitalisierung der Innenstädte und Shoppingcenter zu unterstützen.
Der Bund hat im November 2019 mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) neue Bewertungsregeln geschaffen, am 25. Juni 2021 wurde das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Für einen Übergangszeitraum bis Ende 2024 gelten die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer. Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte erfolgt zum Stichtag 1. Januar 2022.
Die vom Bund vorgegebene Neuregelung knüpft an die bisherige Grundstruktur an. Damit wird die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Der Grundbesitzwert wird im Bundesmodell in Abhängigkeit der Grundstücksart ermittelt. Für Nichtwohngrundstücke soll sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Allerdings hat der Gesetzgeber eine Länderöffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 S. 1 Grundgesetz (GG) neu eingeführt, die den Bundesländern abweichende Regelungskompetenzen einräumt. Etliche Bundesländer werden von der Abweichungsmöglichkeit Gebrauch machen. Thomas Rupp warnt vor einem Flickenteppich unterschiedlicher Regelungen und prognostiziert Mehraufwand für Gewerbemieter, die unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen zu prüfen.
