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Gewerbemietrecht: Lockdown ist eine Störung der Geschäftsgrundlage

Eine gute Nachricht für Gewerbemieter und Pächter: jetzt ist es einfacher, Mietkürzungen bei staatlich verordneten Geschäftsschließungen aufgrund der COVID-19-Pandemie durchzusetzen. Bei derartigen Schließungen wird künftig das Vorliegen einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ vermutet, sagt der Jurist des Darmstädter Immobiliendienstleiter ADH Deutschland GmbH Jens Arntzen.

Damit wird es deutlich einfacher eine Mietminderung zu erhalten. Die Änderungen sind zum 31.12.2020 in Kraft getreten.

Konkret wurde in §7 zu Art. 240 EGBGB folgende Regelung zur Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen aufgenommen:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden

Eine automatische Reduzierung der Miete ergebe sich auch weiterhin nicht. Die Vermutung gilt nur für das reale Merkmal des §313 Abs. 1 BGB, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat. Die Frage, ob und in welche Höhe eine Minderung muss im Einzelfall verhandelt und im Zweifel geklärt werden. Doch die Mieterposition wurde deutlich gestärkt. "Für zukünftige Mietzahlungen empfehlen wir nach wie vor eine Zahlung unter einfachem Vorbehalt der Rückforderung - um weder eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit zu provozieren, noch die Möglichkeiten einer Rückforderung auszuschließen". Die ADH hat sich als Immobiliendienstleister für Gewerbemieter bereits während des ersten Corona-Lockdown im April 2020 für Mietnachlässe eingesetzt und zahlreiche Kunden in den Verhandlungen mit Eigentümern unterstützt. Nachlässe um 50 Prozent galten als typische Verhandlungsgrundlage. ADH-Geschäftsführer Thomas Rupp hat stets die gütlichen Einigungen propagiert, denn „Vermieter und Mieter sitzen in einem Boot“. Rupp sieht seine Position durch den Gesetzgeber bestätigt und begrüßt die Neuerung. Die ADH betreut bundesweit mit über 4.000 Standorten Gewerbemieter, vom regionalen Spezialisten bis hin zu international agierenden Filialisten. 

 

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