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Wir sitzen in einem Boot

Eigentümer und Gewerbemieter sollten sich wegen der wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise auf Mietnachlässe einigen. Wenn die Liquidität bedroht ist, oder Eigentümer keine Verhandlungsbereitschaft zeigten, sollten Mieter die Mietzahlungen mit sofortiger Wirkung aussetzen, bis zum 30. Juni 2020, rät Thomas Rupp, Geschäftsführer der ADH Deutschland GmbH. Diesen Schritt haben die Großkonzerne Adidas, Deichmann und H&M jetzt angekündigt. „Ein äußerstes Mittel, das liquiden Mietern unter verhandlungsbereiten Eigentümern nicht gut zu Gesicht steht“, sagt Rupp. Denn in der Corona-Krise gelte mehr denn je: Beide Seiten sitzen in einem Boot. Der Verwaltungsdienstleister ADH betreut bundesweit Gewerbemieter an über 3.000 Standorten, optimiert Mietverträge, prüft Betriebskostenabrechnungen und setzt sich für Abrechnungsgerechtigkeit ein.

Zulässig ist die umfängliche Stundung der Miete, erklärt ADH-Jurist Jens Arntzen: Die Bundesregierung hat das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie auf den Weg gebracht. Danach dürfen auch gewerbliche Mieter die Mietzahlungen zunächst vom 1. April 2020 bis zum 30.06.2020 einstellen, ohne dass ihnen Kündigungen drohen.  Voraussetzung ist, dass die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Die Nachzahlung Zahlung sollte bis spätestens 30. Juni 2022 erfolgen. Danach ist nach dem derzeitigen Stand eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen möglich.

Der Standortexperte Rupp rät zur gütlichen Einigung. Gewerbemieter sollten sich umgehend an Eigentümer und ihre Verwaltungen wenden und Mietnachlässe verhandeln. Entgegenkommen sei für Eigentümer wirtschaftlich vernünftig: Der „Shutdown“ in der Corona-Krise trifft fast alle Branchen. Ob Handel-, Gastro- oder Hotellerie – wer stationär sein Geschäft betreibt und nicht als systemrelevant gilt, steht ohne Umsatz da. Der Höhepunkt der Entwicklung ist nicht absehbar. Schon jetzt ist klar, viele Unternehmen können die Verluste nicht ohne weiteres auffangen. „Insolvente Mieter können gar nicht zahlen und in Zeiten der Rezession ziehe Leerstand oft Leerstand nach sich und eine Abwärtsspirale der Mietzinsen. Das gelte es gemeinsam zu verhindern“, sagt Rupp.

Auch rechtlich seien Mietnachlässe geboten, rät Rechtsanwalt Arntzen. Für die Zeit der behördlichen Schließungen könnten viele betroffene Gewerbemieter ganz von der Leistungspflicht ihrer Mietzahlung entbunden sein. Dann nämlich, wenn vertraglich ein Mietzweck vereinbart wurde, etwa „zur Nutzung als Restaurant“ oder als „Einzelhandelsgeschäft“ und dieser Zweck nun nicht erfüllt wird. Auch aus einer Störung der Geschäftsgrundlage könnten sich „Ansprüche auf Minderung bis auf null ergeben“, sagt Arntzen. Gerade für Unternehmen in der Gastronomie wird es nach Beendigung der gesetzlich angeordneten Schließungen schwierig die Umsatzeinbußen wieder aufzuholen.  Die Umsätze lassen sich schlicht nicht nachholen. Mit dem Systemgastronomen „Vapiano“ hat die ADH in der Krise selbst bereits einen prominenten Kunden, „auch aus weiteren Beratungsgesprächen wird klar, die Lage vieler Gewerbemieter könnte ernster kaum sein“, warnt Rupp.

Restaurantbetreiber und Händler mit Außenflächen sollten sich deshalb auch mit Kommunen auf die Aussetzung dieser Kosten verständigen. Die Höhe erforderlicher Mietnachlässe richtet sich nach Dauer und Folgen der Einschränkungen und ist vom Einzelfall abhängig. „50 Prozent Nachlass bei der Grundmiete und den Betriebskosten bis Juli 2020 sind derzeit eine übliche Verhandlungsgrundlage“, sagt Rupp. 

Die Androhung der Stundung hält er für das geeignete Mietermittel, falls die Einigung über Mietnachlässe scheitern sollte. Gesetzlich sind Gewerbemieter nicht von der Zahlungspflicht entbunden. Allerdings versprechen Störungen der Geschäftsgrundlage und nicht mehr erfüllbare Zweckvereinbarungen Erfolg bei der juristischen Anfechtung der Zahlungspflicht, resümiert Arntzen. Deshalb ist es sinnvoll, wenn sich Mieter und Eigentümer auf einen gemeinsamen Weg verständigen und die Krise meistern.

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