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Vorsicht vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen

Die Inflation steigt – Büro-, Handel- und Gewerbemieter sollten jetzt ihre Wertsicherungsklauseln prüfen

In Zeiten steigender Inflation werden Gewerbemieter häufig mit überzogenen Mieterhöhungen konfrontiert. Das beobachtet der Darmstädter Handelsimmobilienexperte Thomas Rupp. Es geht um sogenannte Preisklauseln in Mietverträgen, welche die Angleichung der Miete an die allgemeine Preisentwicklung vorsehen. Bei der Vermietung von Büro-, Handels- und Gewerbeflächen sind solche Vereinbarungen üblich. Inflationsverluste sollen verhindert werden, so das Ziel. Doch viele Eigentümer schießen über das Ziel hinaus und nutzen die Regelung für überhöhte Mieterhöhungen. Häufig werden Mieterhöhungen von Gewerbemietern falsch berechnet, wenn sie mit vereinbarten Wertsicherungsklauseln begründet werden, sagt Rupp.

Sein Unternehmen ADH Deutschland GmbH prüft im Mieterauftrag Berechnungen aus Wertsicherungsklauseln und damit begründete Mieterhöhungen. Das Fazit der Spezialisten: Jede zweite geprüfte Preiserhöhung ist fehlerhaft und führt zur ungerechtfertigt hohen Belastung des Mieters, weiß Jens Arntzen, Leiter der ADH-Rechtsabteilung. Da die Inflationsrate im Euroraum derzeit wieder deutlich angezogen hat, steige die Brisanz des Themas. Mieter von Büro-, Gewerbe- und Handelsflächen würden im Jahr 2017 verstärkt mit Mieterhöhungen konfrontiert werden, sagt Rupp. Davon werde insbesondere der stationäre Handel stark belastet. Händler sehen sich stetig steigenden Standortkosten und einem starken Preiskampf ausgesetzt. Bei Neuvermietungen von Gewerbeflächen stagniere das Mietpreisniveau deshalb bundesweit – von den deutschen Top-10-Städten abgesehen. Manche Händler hätten vor Jahren sogar teurer abgeschlossen, als sie heute mieten würden, sagt Rupp. Die genaue Prüfung von Wertsicherungsklauseln und den damit verbundenen Erhöhungsgesuchen durch Fachleute ist für Mieter ratsam, denn die Regelungen sind oft komplex: Die Preisklauseln koppeln den Mietzins an die Entwicklung verschiedener Index-Werte. Neben Berechnungsfehlern fallen bei der Prüfung auch immer wieder unwirksame Klauseln auf, sagt Arntzen. Ungerechtfertigte Preissteigerungen ließen sich vermeiden.

Werden Mieterverträge bei sogenannten Nachtragsverhandlungen neu verhandelt, sieht der Experte auch Spielraum, die Preisklauseln im Mietersinne anzupassen. Zumindest sollten Indexvereinbarungen wieder auf null gesetzt werden, um den Mietzins an die aktuelle Marktlage anzupassen, rät Rupp. Auch unabhängig von akut anstehenden Mieterhöhungen und Neuverträgen kann es sinnvoll sein, Wertsicherungsklauseln zu prüfen – für Planungssicherheit und aktive Risikovorsorge. Da ist es gut zu wissen was auf Unternehmer zukommt, wenn sich die Inflationsprognose der Europäischen Zentralbank durchsetzt: Bis 2019 soll die Inflation im Jahresdurchschnitt auf 1,7 Prozent steigen.

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